Comprare casa in Portogallo sotto i 400 mila euro sta diventando difficile, in alcuni casi impossibile. Secondo il Barómetro do Imovirtual, portale immobiliare, il prezzo medio nazionale è di 430.500 euro.
Lo studio più recente del Barómetro do Imovirtual, piattaforma specializzata nel mercato immobiliare, relativo a maggio 2026, ha fissato il prezzo medio nazionale di acquisto di una casa a 430.500 euro. Una cifra che comprende ogni tipo di immobile, nuovo e usato, e che per gran parte della popolazione sembra impossibile da sostenere.Basta una rapida ricerca su un portale immobiliare o una passeggiata davanti alle vetrine delle agenzie per capire fin dove sono arrivati i prezzi delle case in Portogallo. Ma non si riescono più a comprare case a prezzi più bassi? La risposta dipende da vari fattori: il primo è la scarsità di abitazioni disponibili.
“Senza nuove case sul mercato e con una domanda estremamente dinamica, diventa molto difficile per i giovani, per le famiglie portoghesi, riuscire a comprare la propria casa”, ha spiegato, in un’intervista a Euronews, Patrícia Barão, presidente dell’Associação Profissional Representativa dos Mediadores Imobiliários de Portugal (fonte in portoghese) (APEMIP).
A questo si sommano “il costo del terreno, il costo della costruzione, il valore della manodopera, i costi dei progetti, delle specializzazioni, le tasse e gli oneri urbanistici”, elenca Patrícia Barão, elementi che contribuiscono in modo decisivo ai prezzi elevati delle abitazioni.
Ricardo Vagarinho, CEO dell’azienda di costruzioni MomentVM, indica un altro fattore che ha spinto verso l’alto i prezzi di mercato. “Sembra che sia stato definito ora un nuovo livello in funzione di ciò che il Governo ha permesso ai giovani, dando loro la possibilità di acquistare un immobile con garanzia dello Stato, con un valore limite di 450 mila euro“, il che ha portato il mercato a “far salire tutti i prezzi, sia dell’usato sia del nuovo, perché le persone hanno questa disponibilità di finanziamento”, spiega a Euronews.
Il regime di sostegno al credito alla casa per i giovani prevede un finanziamento al 100 %, con esenzione dalle imposte e garanzia personale dello Stato, per giovani tra i 18 e i 35 anni, con redditi che non superino l’ottavo scaglione dell’IRS, e per case che non eccedano i 450 mila euro.
In un rapporto recente, di giugno, nel capitolo dedicato all’analisi dell’economia portoghese, il Fondo Monetario Internazionale (FMI) ha raccomandato la sospensione di alcune misure del Governo nel settore, tra cui questa garanzia pubblica per i giovani, sostenendo che hanno ampliato “gli squilibri del mercato”. In pratica, ci sono più persone in cerca di una casa che prima non erano sul mercato, ma il numero di abitazioni disponibili è rimasto invariato.
Patrícia Barão sostiene che è necessario andare oltre e avere una “visione olistica” del mercato. “Non esiste una soluzione miracolosa per la questione della casa. Non c’è una singola misura che risolva il problema e, per questo, dobbiamo agire su più fronti”, afferma.
La carenza di manodopera ha reso le case più care
La crisi della casa non si definisce solo dalla mancanza di abitazioni, ma anche dalla mancanza di persone che le costruiscano. E la storia si ripete: se l’offerta è insufficiente e la domanda è alta, i prezzi aumentano.
Mancano professionisti specializzati come “muratori, elettricisti, idraulici, carpentieri per casseforme o subappaltatori“, elenca Ricardo Vagarinho.
Con l’ingresso della Troika in Portogallo, lo Stato ha ridotto gli investimenti in infrastrutture e grandi progetti e le banche hanno smesso di concedere credito alla casa e al tessuto imprenditoriale. Molte imprese di costruzioni sono fallite e il settore ha visto una “fuga di talenti”.
“Quelli che erano bravi e sono rimasti qui non bastano per il volume che vogliamo costruire”, osserva.
“Si stima che manchino 80 mila persone nella costruzione e, se tutti hanno bisogno di lavoratori, è chiaro che poi offriranno un po’ di più. Di conseguenza, il prezzo della manodopera sale”, chiarisce.
L’imprenditore ricorda inoltre che il mercato della costruzione di abitazioni compete anche con progetti pubblici e privati di una certa dimensione. “Gli aeroporti, le linee ferroviarie, le strade e tutti questi grandi progetti assorbono anch’essi molta manodopera”, aggiunge Ricardo Vagarinho.
Quest’anno, in Portogallo, le tempeste che hanno devastato il centro del Paese hanno contribuito ad aumentare ulteriormente la domanda di manodopera nel settore delle costruzioni, spingendo ad accelerare la cosiddetta “via verde” per gli immigrati del settore.
Il protocollo firmato tra lo Stato e la Confederação Portuguesa da Construção e do Imobiliário (CPCI) è stato varato per rispondere all’urgente bisogno di manodopera per le opere pubbliche previste nell’ambito del PRR 2030. Tuttavia, dopo la tragedia nel centro del Paese, il Governo ha indicato che alcuni cantieri pubblici in corso potrebbero dover essere temporaneamente sospesi o rallentati per dare priorità a interventi considerati più urgenti.
Sono aumentati anche i materiali da costruzione
L’inflazione dei materiali da costruzione dal 2021, con l’inizio della guerra in Ucraina, è un’altra variabile che incide sull’aumento del valore finale di una casa.
Secondo i dati dell’INE di marzo 2026, i costi di costruzione delle nuove abitazioni sono aumentati del 3,7 %.
Tra i materiali che hanno maggiormente influenzato la crescita dei prezzi figurano vetri e specchi, il filo di rame nudo e rivestito, le lastre di calcestruzzo e i blocchi ceramici. “Dipende tutto dall’energia”, giustifica Ricardo Vagarinho.
“Gran parte dei materiali dipende dall’energia e, quindi, se c’è una guerra che fa aumentare i prezzi dei carburanti, salgono i costi dell’energia e dei materiali che ne dipendono e, inevitabilmente, questo finisce per incidere sul costo della costruzione”, conclude.
Anche i prezzi dei terreni hanno un peso rilevante nel budget finale di un progetto. “Poiché la domanda di case è elevata, i prezzi dei terreni inevitabilmente aumentano“, racconta l’imprenditore, che stima il costo del terreno intorno al 20 % del budget di un progetto di costruzione.
In termini semplici, Ricardo avverte che “costruire costa lo stesso ovunque”; ciò che pesa è precisamente il valore del terreno e del metro quadrato nelle diverse regioni. “La posizione è il tema centrale”, conclude.
Inoltre, i tempi di rilascio delle licenze su un terreno per il promotore immobiliare “comportano un rischio e sono anche un fattore che incide sui prezzi elevati delle abitazioni”, chiarisce Patrícia Barão.
Il tempo di attesa per una licenza urbanistica è una variabile molto importante nel mercato immobiliare e rappresenta un costo indiretto nel prezzo finale della casa.
“Se guardiamo a una pratica in Comune che impiega un anno, a volte due, è tanto tempo per tenere fermo un capitale significativo, che è il prezzo di un terreno, senza generare alcun ritorno”, spiega Ricardo Vagarinho. “Durante quel periodo, il denaro investito lì, che dovrebbe generare almeno il 6 % all’anno, non genera nulla. Quello che succede è che gli investitori faranno i conti tenendo conto anche di questo nel prodotto finale”, aggiunge.”Servono nuove abitazioni in luoghi dove i giovani e le famiglie possano comprare”
Secondo un osservatorio immobiliare di marzo 2026, il 1º marzo il prezzo medio delle case in vendita in Portogallo si è attestato a 3.693 €/m².”Sono valori elevati che i giovani e le famiglie portoghesi non riescono a sostenere” e, per questo, è necessario “portare nuova offerta abitativa in luoghi dove i giovani e le famiglie possano comprare e possano raggiungere i propri posti di lavoro senza impiegare un’eternità”, sostiene Patrícia Barão.
Il distretto di Lisbona è la regione dove il metro quadrato è più caro, con 5.796 €/m². Faro è il secondo distretto più caro, dove il metro quadrato costa 4.804 euro; seguono Madeira, con 4.333 euro al m², e Setúbal, che si aggira sui 4.000 euro.
La differenza è enorme se si guarda al lato opposto, dove il prezzo al metro quadrato scende sotto i 1.000 euro nei distretti di Guarda (739 €/m²), Bragança (943 €/m²) e Castelo Branco (981 €/m²).
“È necessario pensare a regioni che non sono il centro della città e costruire progetti su larga scala, ma che dispongano di una rete di trasporti che permetta a queste persone di spostarsi verso i loro luoghi di lavoro in modo agile ed efficiente”, afferma Patrícia Barão.
“Non vogliamo creare quartieri-dormitorio, dobbiamo creare una rete di servizi e infrastrutture con scuole, banche, ristoranti, supermercati”, spiega.
Tuttavia, pur essendo importante costruire nuove case, questo non avrebbe un effetto immediato e la presidente dell’APEMIP sostiene, come prima misura dai risultati “più immediati”, la creazione da parte dello Stato di “condizioni per immettere sul mercato gli immobili sfitti”, attraverso partenariati pubblico-privati.Patrícia Barão respinge l’idea che l’intermediazione immobiliare sia responsabile dell’impennata dei prezzi. “Non è l’intermediazione a fissare il prezzo delle case”, premette.
La presidente dell’APEMIP ritiene che l’intermediazione sia un ambito che può contribuire a rendere il processo di compra-vendita di una casa più trasparente e democratico e aggiunge che è in preparazione una nuova legge, alla cui elaborazione l’associazione ha partecipato, con l’obiettivo di rafforzare la formazione e la professionalizzazione del settore.
“Un buon mediatore immobiliare, che conosce il mercato, che sa quali sono i prezzi degli immobili, che ha i valori delle transazioni di case simili concluse negli ultimi tempi, che conosce in dettaglio un’operazione di compra-vendita, che sa quale documentazione è richiesta e che conosce le tendenze del mercato, aiuta a far sì che il prezzo delle case sia adeguato e corretto”, spiega.
Per Ricardo Vagarinho, anche nel settore delle costruzioni servono più professionisti specializzati. L’imprenditore indica inoltre l’urgenza di snellire le procedure di licenza da parte dello Stato come misura importante per facilitare la costruzione e ampliare il patrimonio abitativo.
Entrambi i settori riconoscono che, finché l’offerta di terreni, case e professionisti resterà insufficiente e i costi di costruzione continueranno a essere elevati, l’acquisto di una casa resterà fuori dalla portata di una parte significativa dei portoghesi.